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增值税税率调整对房地产企业影响简要分析  

2018-04-11 19:36:58|  分类: 财税实务研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 根据《关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)的规定,原适用17%和11%税率的销售行为,自2018年5月1日起适用税率分别调整为16%、10%,原适用税率6%销售行为的维持不变,简易征收的征收率不变。
简而言之就是纳税义务发生在5月1日后的税率按新税率执行,对于房地产企业来说,自5月1日开始发生销售不动产行为(注:房地产以竣工交付为纳税义务发生,提前开具发票的,开具发票时间为纳税义务发生时间),适用增值税税率为10%。
此次税率的调整对于已经认定为老项目采取简易方式缴纳增值税的房地产项目无影响,无论销售还是出租征收率5%维持不变(再发生成本下降)。
而对于采取一般征收方式计税的房地产企业项目来说,将产生较大影响,具体分析如下:
一、假设售价不变的前提下,税率下降1%,收入增加0.91%
销售不动产增值税税率由11%下调到10%,售价不变的情况下,将使房地产结算收入增加,实际收入的增加公式为:
增加收入金额=价税合计金额/(1+10%)-价税合计金额/(1+11%)
二、假设不含税成本不变,进项税同比例降低1%,房地产企业增值税税负降低
销售不动产增值税税负降低幅度,跟土地成本占比有关,和与已经发生成本比相关,税负降低预计在0.2—0.8%左右,项目间成本构成不同差异明显。
(一)对于工程基本完工,但是竣工交付在5月1日以后的项目
如果成本全部按产值取得11%的进项税发票,销售不动产按10%计算,税率调整,最理想税负降低接近1%。
(二)5月1日后才动工项目
在假定土地成本一定并土地成本占比销售价格比例在40%的前提下,开发成本以不含税价保持不变,预计增值税税负降低0.2%左右,土地成本占比高会增加增值税税负。
三、应纳增值税减低,城建税及附加降低,利润增加
(一)税率降低1%,土地成本增加0.91%
受让土地的取得成本,可以理解为含税价(不准确,仅为理解),取得成本不变的前提下,增值税税率降低,不含税价即成本必然增加,利润降低。
因此在不考虑其他税费及成本影响的前提下,收入增加0.91%,土地成本增加0.91%,对利润的最终影响,看增加的收入和增加的成本的占比,每个项目不一样。
(二)含税价不变的合同,税率降低1%,成本增加0.91%
    如果合同约定含税价不变,则税率降低,进项税降低金额,同比例增加成本金额。因此为避免税率变动,避免签署含税价固定合同。
(三)不含税价不变合同,税率降低,成本不变
如果合同签订不含税价,不应税率调整而变化,则税率降低,不影响成本金额,仅影响进项税金额。
税率下调对预售阶段税金现金流是增加的,但是最终结算税金是降低的,利润也是增加的,对房地产企业是利好,但是利润影响金额各个项目房价和地价比例不同,差异较大,成本端也会动态调整,而且也影响土地增值税金额,因此最终影响利润各个项目差异较大,整体利好。
四、后继房地产企业成本端管理策略
 (一)简易征收项目,维持不变
  此类主要是开工日期在2016年4月30日之前,已经申请按简易征收备案项目,无论销售还是出租不动产都仍按5%征收率执行,后继发生直接材料货物采购类成本会降低1%。
 (二)原适用6%税率业务,维持不变
   主要是设计、监理、贷款服务、成本顾问、广告服务等,税率保持不变。
 (三)材料设备供应类业务税率由17%降到16%
1、已经签署合同已经执行的,且合同约定在4月30日前必须到场的,按17%执行。
2、已经签署合同(或是已经中标)货物尚未到库或是预计5月以后才使用,应按16%执行修改合同,建议不含税价一定,直接降低含税总金额。或可自己重新商谈不含税单价。
3、未签订合同
全部按最新的税率进行洽谈,并对供方税率降低1%,要求对方重新报价。
(四)建筑工程类服务税率由11%降低到10%
1、已经签约执行合同
应严格按建筑服务纳税义务发生时间节点开具发票,对于发生在2018年5月1日前的劳务,全部开具税率为11%的发票。
未发生部分,建议以原不含税单价一定,直接降低含税总金额,最终结算金额找齐。
  新最终结算总价=原税率下已经开具发票金额+原合同约定不含税单价×(1+10%)
2、未实际履行合同
建议进行供应商谈判,经供应商重新测算后合理降低不含税单价。
新签约合同,明确不含税价不变,税率调整后,按调整后的税率确定合同最终结算金额。
增值税税率的调整,不仅是简单的降低了1%的税率,牵涉整个产业链的重新定价谈判,互相博弈,处于产业链条绝对控制权的,拥有价格制定权。
以上仅是根据政策做的个人理解,难免存在瑕疵,增值税政策还会有进一步明确的细则出台。
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