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房地产开发企业7个税务稽查风险点!  

2016-11-20 18:00:57|  分类: 财税实务研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1.接受虚开发票的风险
房地产企业接受建筑公司多开、虚开发票,一方面进项可以抵扣,少缴增值税,另一方面增大成本,少缴企业所得税;
2.财务核算上的风险
增值税在会计核算上比营业税更为复杂,要求更加严格。因此,营改增后企业核算存在不能准确核算应税收入、不能准确核算成本和进项税金的风险,
如:收取的售房款长期滞留在销售部门,未按规定入账!
配套设施中自建自用的不动产如物业楼等,进项税金与开发商品无法划分,未执行分期抵扣政策多抵进项税等!
3.计税方法选择风险
一般计税方法和简易计税方法的混用,进项不区分或不能合理分割,随意变更调整计税方式等。
4.营改增前后调整开票时间的风险
在营改增以前因各种原因突击开票,但在营改增以后取得其对应的成本费用发票,造成多抵税款的风险。
5.行业增值税税负指标预警风险
增值税税负率=实缴增值税总额/主营业务收入×100%,增值税税负率预警值设为4%,评估期测算企业增值税税负率,与预警值进行对比,如与预警值有较大偏差可能存在不计或少计收入、多列成本费用、虚抵进项等问题。
6.各项进项指标不合理的风险
进项监控应在项目完工后进行。审查施工合同和预(决)算书,核对工程内容,参照审计事务所出具的审计报告,对决算超出预算价格过高的项目,重点审查单项合同、补充协议的真实性。将企业认证抵扣的进项通过与企业标书及预、决算报告进行对比,核实其进项抵扣是否合理。
(1).核实企业钢筋、混凝土等主要原材料耗用,如其实耗超过上述预算所列标准10%(含)以上的,核实其是否存在虚抵进项的问题。
(2).核实企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额,如其超过预算标准10%(含)以上的,应通过企业及与其提供服务的单位的合同、资金往来等资料核实其业务真实性,核实其是否有虚抵问题。
(3).建筑施工费用。通过核实建筑合同,企业与承建单位资金往来等资料与标书,预、决算报告进行对比,核实其业务真实性。
(4).绿化等辅助工程进项金额。通过企业标书中所列绿化等辅助工程标准,结合企业预、决算报告,核实其辅助工程金额是否合理。
7.销售收入指标是否真实性的稽查风险
根据企业项目信息资料、第三方信息并结合其申报数据,核实其销售收入是否真实。
(1).将自行开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和其他个人的非货币性资产等应视同销售,核实企业是否存在上述行为但未计收入。
(2).根据相关信息,核实项目涉及的不需要办理产权登记的停车位、地下室等公共配套设施情况,核实其上述设施是否对外出售但未计收入。
(3).对比企业同一时期发票开具情况,核实有无售房价格明显偏低的情况。
来源:郝老师说会计  作者:郝守勇
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