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对未来房地产业"营改增"后的七点预测  

2014-09-13 10:28:03|  分类: 财税实务研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有消息称房地产业“营改增增值税率17%!房地产行业赚钱神话将要被终结!房地产业将迎来与制造业一样的微利时代。个人对未来地产业营改增后的七点预测。

其一房地产业的期初库存和固定资产将不能被抵扣。

按前期“营改增”的行业交通运输业、电信业等有巨额营改增前固定资产和存货的企业未被许可抵扣的经验。特别是交通运输业的期初轮船车辆等未被许可抵扣,产生了行业性的经营困难。地方财政动用了补贴以平衡企业税负。房地产业的存货在企业资产中占比很高,按政策的一贯性,本人预测房地产业的期初存货和固定资产一样不能抵扣。

其二房地产业未来的土地等支付给政府的费用将没有进项可抵扣。简化计算没有进项抵扣的项目成本将上涨11.74%。

地产业的土地使用权的地价成本,以及开发费用中很多的政府配套费用的成本、拆迁成本等将在未来不能抵扣,需要将17%的成本在销售价格中吸收。简单来说就是支付给政府等不可抵扣成本比如土地价100万元,在开发企业出售时至少需要卖给消费者117万元,才能平衡。原来在营业税时100万元的土地价,在开企业出售时需要105.26万元,可以平衡。营改增需要消化11.74万元。房地产企业在拿地成本一样的情况下单营改增一项因素是让地价上涨了11.74%。其他无法获取增值税发票抵扣的成本费用项目是一样的。

房地产企业是资金密集型产品长周期企业。从土地增值税的国家规定可以扣除5%的项目利息费用以及20%的项目其他费用。一般地产项目的周期都不会少于二年,利息费用将是项目成本一项至少超过5%的费用。因为银行业营改增应该晚于房地产业,抵扣的税率应该低于11%。在银行业营改增前地产业将还需要负担利息费用因为营改增上涨11.74%的部分。

其三税费的提高将有一部分体现在房价中,另一部分将会由上游的建筑业供应商来消化,当然还会由地产企业消化一部分。

商品的价格成本只是一个因素,不是决定性的因素。房地产业在过去十年就是一个很好的例子,在经历了房价持续上涨的黄金十年。房地产业的定价基本上都不以成本作为依据。但近一年来房价出现了下降的预期,房地产业的供求关系发生了变化。未来房地产业将于制造业一样进入一个买方市场。

考虑到建筑业等上游行业的弱势地位税收的一部分将会转嫁给上游行业。房地产业通过提高效率降低利润等会消化一部分。但最终购买者将会负担一部分。

其四营改增过渡期税收筹划大有可为。

收入销项税额上:在实行增值税前,尽快销售库存房产将是最大的税收筹划。可以通过降价让利润的手法来实现,最多可让利价格的11.74%。

成本费用进项税额上:对于跨越营改增时点的在建项目尽量在合同中约定,在增值税时点后开具增值税发票以降低成本。可以通过让利等方法让供应商进行配合。特别是精装修房的材料供应商,精装的时间选择尽可以选择在实行增值税后。

租赁还是出售物业的筹划。如果营改增后地产业租赁不地产的与销售不地产的税率有差额将会有筹划空间。另外个人与企业法人出租的税率不同一样有空间。就需要商业模式的创新了。

当然还有其他在此不详细说明了。

其五地产业将进入高税负时代,规范化的增值税将减小土地增值税利用票据不规范和信息不对称进行的筹划空间。

土地增值税应该是地产业的一项不小的负担,个人预测营改增后还会存在不会。此税种营改增后对房地产业利润的杀伤力将比较历害。防伪税控以票控税在中国还是很有实用性的。就中央和地方税问题,个人预测将成为中央地方共享税。

其六地产业将会向工厂化发展,并会向行业上游产品化企业扩张,将利润转移和分散到上游产业中。

房地产业想要在增值税时代保证利润,最好的筹划应该是收购上游行业,特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。通过关联企业转移定价将是未来筹划的重点。

其七地产业专业化分工将会更加细化,行业将会集中化,将会出现大量同业并购。

房地产业总分机构如何申报增值税将是未来行业同业并购的关键。其一汇总申报由总部汇总缴纳会加速行业整合。其二按现在总分机构分别缴纳,就会减少并购。

最后个人对全面实行营改增后的建议:

制造业在增值税改革后17%的增值税率让制造型企业利润微簿。经历了生产型增值税的时代,又经历消费型增值税可以抵扣机器设备的时代,让制造型企业看到了更新设备的益处。这期间很多制造业企业都通过出口产品退税找到了提升利润的途径,中国在成为世界工厂中中国国内销售商品增值税17%和出口商品增值税退税政策发挥了不小的作用。中国内销为主的制造型企业为此负担了很重的税负,当然最终国内的消费者为此买单。但现在风光无限的阿里巴巴的淘宝,对通过买家和卖家通过提供现金销售的平台,让很多中国内销为主的企业出现半公开的内账和外账的不光彩现象,当然,近一年来国务院出台一系列小企业减税政策降低统一征收率等应该是看到了中小企业税负过重,中小企业正常守法经营已经没有生存在现实商业环境中的空间。

房地产业按增值税率17%征收的同时,政府是否可以考虑为过去几十年中国税收贡献巨大的制造业,将增值税率降低到13%,以帮助制造业转型升级。提高遵守税法企业的生存和发展空间。个人强烈支持房地产业、银行业等高利润行业营改增适用17%的高税率,支撑起中国的税收。以便支持制造业等其他行业降低17%的增值税高税率,让制造业等其他行业完成转型升级。(胡俊)

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