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房产税申报应防范的五大风险  

2014-03-25 21:07:25|  分类: 财税实务研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       近年来,房产税出现较快的增长,2010年为894亿元;2011年为1102亿元,同比增长23.27%;2012年为1372亿元,同比增长24.5%.

  房产税是以房屋为征税对象,按房屋价值或租金收入征收的一种税。自1986年开征以来,房产税至今已近28年。在此过程中国务院、国家税务总局和财政部先后出台了近90个法律文件,对房产税的相关问题进行不断解释和完善,房产税的征税范围、计税依据变得越来越明确,这也使得以前很多关于房产税规划的方法不再适用。华税律师建议纳税人应疏理房产税政策变化,重视政策变化引起的税务处理变动,规避因房产税纳税申报错误而产生的风险。

  风险一:将土地价值单独入账计入无形资产,误认为土地价值无需缴纳房产税。

  对于房产原值,财税地字〔1986〕8号曾规定房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。由此产生了一种利用房产原值进行房产税规划的方法,即把土地使用权确认为无形资产单独核算,“固定资产”科目中按一定比例分摊甚至不包括土地价值。但随着财税地字〔1986〕8号相关条款的失效,该方法已不再适用。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率(注:容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率)低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”因此,房产税从价计征的,房产原值应当包括土地价值。

  风险二:误认为房产税的征税对象是房屋形态的固定资产,不包括设备。

  根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)规定:“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。”实践中,企业在财务核算上往往将电梯、中央空调、管线网络、智能网络、通风设备和采暖等设备单独记账,而在计算房产税计税原值时,需要将相关设备并入房产原值中。

  风险三:误认为地下车位等地下设施不用缴纳房产税。

  根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定:“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”文件中还明确:对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。完全建在地面以下的工业用途自用房产,以房屋原价的 50%到60% 作为应税房产原值;商业和其他用途房产,以房屋原价的 70%到80%作为应税房产原值。实践中,纳税人对地下车位等地下设施未申报房产税的情况较为常见,应引起纳税人足够重视。

  风险四:误认为房产税只要当年缴纳就没有滞纳金。

  房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。分期缴纳房产税的纳税人,一般应自期满之日起十五日内申报缴纳,每期缴纳的税款应按全年税款平均到各期均衡缴纳。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定:“纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。” 根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十五条规定:“税收征管法第三十二条规定的加收滞纳金的起止时间,为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际或者解缴税款之日止。”因此,纳税人未按规定的期限或金额申报缴纳房产税的,其滞纳金从纳税期限届满的次日起加收。

  风险五:误认为房地产企业开发的商品房全部属于免税房产。

  根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定:“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房,应按规定征收房产税。”因此,开发企业利用商品房作售楼部、样板房的情况,以及将商品房用作办理银行抵押贷款时,被抵押房产如有外借、出租等现象时,应按规定缴纳房产税。另外,根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地[1986]8号)规定:“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。”
作者:华税律师事务所中国税务部
来源:会计之家论坛 http://www.sxctp.org/
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