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房地产业营改增后,房地产行业的增值税可以这么征  

2014-12-10 20:06:42|  分类: 财税实务研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  按常规理解,房地产开发企业“营改增”之后,应该都是增值税一般纳税人。
    目前房地产开发企业,是按照开发项目实行项目的属地化管理。
    房开企业是按照预收账款金额的5%缴纳营业税;根据开发项目的不同,区别限价房、一般住宅、商铺等,再根据预收账款金额的一定比例(一般在1%-4%)预征土地增值税。
    由于各地税收任务不同,在全国范围内开展土地增值税清算的力度差异很大。有的抓得紧,有的比较松,且各地在执行土地增值税清算的口径上也不一致。
    那么,房地产开发企业“营改增”之后,增值税可以如何征收呢?
    1、可以按照预收账款的一定比例预征增值税。
    由于房地产开发企业“营改增”之后,土地增值税这个有很大“重复征税”嫌疑的税种应该不复存在了,增值税的预征率可以暂定在6%-10%之间(以区别限价房、一般住宅、商铺)。
    2、现在的土地增值税预征率比较低,项目结束后,房地产开发企业如果主动进行土地增值税清算,补缴税款比较多,所以房地产开发企业想方设法拖延土地增值税的项目清算,寻找不满足土地增值税清算的条件。为吸取土地增值税清算的教训,“营改增”之后的增值税预征率可适当提高。以略微高于项目清算的实际增值税税负率为宜。这样在实际清算时,国家需退还多收的预收增值税税款,企业进行项目清算的积极性和配合度都会明显提高。
    3、规定房地产开发企业在项目竣工验收交付之后的“某一规定时间”(如90天、180天)之内,必须进行项目的增值税清算。
    4、在建筑业、房地产业同步“营改增”之后,不再存在“甲供材”的说法,所有材料都必须由施工企业采购并索取发票,当然在施工合同中房地产开发企业可以约定对相关建筑材料的品质标准。
    5、房地产开发企业取得的与项目工程施工有关的发票,都必须注明“××市××项目”。

    冯建华 冯海文   单位:南通市仁信税务师事务所
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