注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

金玛财税咨询

 
 
 

日志

 
 
关于我

金玛财税咨询公司专注于财税管理领域知识的传播,致力于帮助企业及个人提升所必备的财税管理知识。凭借全面的财税知识体系和优质的服务,金玛赢得了客户的信赖,领跑于财税培训行业。通过公开课、企业内训、财税沙龙等多种形式,贴近企业实际需求,提供创新的、高效的、个性化财税解决方案,实现了本地管理实践与先进的财税管理理念上的无缝对接。 *财税沙龙 *注册纳税筹划师认证培训 *针对性的企业内训 *各行业公开课 *财经名校在职研究生........

网易考拉推荐

税收筹划,顶层设计是关键  

2014-01-06 15:14:02|  分类: 纳税筹划案例 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
税收筹划,顶层设计是关键
——从某明星的“X星梦计划”谈税收筹划

   2013年11月,某明星恢复单身后现身丽江,表示将投资35亿元进军体验式文化地产,首发项目是雪山艺术小镇。他将该商业模式称为“X星梦计划”。智慧源将从房地产税收筹划的角度,探讨这一计划。



一、开发模式分析



  “X 星梦计划”将商业业主、操作团队、经营投资者和文艺明星四方组合在一起合作开店,关键是四方合作,其顶层设计非常关键,决定未来税负的高低。



  智慧源试着帮该明星规划一下:假定商业业主方某房地产企业(以下简称甲)拥有一商业用地,现根据经营投资者(以下简称乙)的要求,为其开发一处商业地产。乙在取得该商业地产后,出资设立丙公司从事商业运营。



(一)传统商业地产销售模式。



   甲对商业地产进行开发,将商业地产销售给乙,乙持有目标资产,并将资产出租或与操作团队、文艺明星合作开店。



   分析:甲销售房产需要缴纳营业税、土地增值税企业所得税、印花税等。乙承受资产需要缴纳契税、印花税,出租行为需要按租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税,有利润再按25%缴纳企业所得税。这属于典型资产转让行为,税负较重,持有环节税负也较重。有没有更好的方案呢?



(二)商业股权销售模式。



   鉴于甲强大的捆绑谈判能力,在获得土地以及项目开发前已经确定了合作方。甲方可将目标地块分割,分别成立项目公司,再将项目公司股权转让。此时,无须缴纳营业税金及附加、土地增值税以及过户环节的契税。只需要就股权溢价部分缴纳所得税。与前一模式相比,节税金额巨大。比较分析如下:



   假设项目公司土地及开发成本为5000万元,开发费用为1000万元,开发产品售价为10000万元,两种税收筹划的税负变化如下。(单位:万元)

(表格内容详见报纸)



   两者相较,模式二比模式一整体节税:2376万元-800万元=1576万元,整体节税率高达66%,节税效果非常明显。增值率越高,销售价格越高,节税效果越明显。

   同时,如未来店铺升值,上述方案也为乙或明星再次转让提供了税收筹划的空间。未来直接转让项目公司股权,也只需要缴纳20%的个人所得税,可再一次通过变资产转让为股权转让节税。



二、方案的局限性分析



   因此,从税收筹划上讲,模式二是很好的商业地产模式,值得大家借鉴和思考。成功实现该节税方案,须具备以下4个要素:

    1.事先确定将购置开发产品的买家(明星)。

    2.地方政府配合分割地块出让。

    3.分割出让后,甲还能获得目标土地存在不确定性,除非地方政府配合设置必要的限制条件。

    4.目标明星愿意持有项目公司自行运营。



  该明星丰富的人脉资源为他拓展品牌以及寻找投资者带来极大优势。他凭借知名度,在以文化艺术主题参与政府拿地谈判以及土地产权分割、报建等方面占尽天时、地利、人和。基于此,智慧源认为该明星及其公司可以实现上述节税方案。



三、结论



   智慧源(中国房地产财税咨询网)多年专注于房地产财税咨询。根据经验,商业地产价值越高,税负越重。在项目前期,结合项目属性、未来经营方向,合理确定开发模式,合理安排投资关系,进行顶层设计和安排,可以获得极大的节税效益。


(来源:中国税务报)
  评论这张
 
阅读(157)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017