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房地产土地转让税务风险提示  

2013-04-28 16:16:01|  分类: 财税实务研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产土地转让环节,转让方需承担营业税、所得税、土地增值税。由于中国房地产十年来高歌猛进,价格一路飙升,正常情况下转让方增值巨大,应缴税费金额也同样巨大,土地增值税税率为30%—60%,企业所得税25%、个人所得税20%、营业税5%,房地产上涨的利益大部分化为税负。

土地增值税税率表

档次

级 距

税率

速算扣除系数

税额计算公式

说 明

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

0

增值额30%

扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

2

增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分

40%

5%

增值额 40%-扣除项目金额5%

3

增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分

50%

15%

增值额50%-扣除项目金额15%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

35%

增值额60%-扣除项目金额35%

 

故,多年来出现了大量以房地产作价投资、股权转让等形式转让房地产的税务筹划。这种变通方式在实务中已引发大量风险,特别是受让方日后可能因此招致重大损失,许师特别提醒以下税务风险:

1、涉及房地产企业的以房地产作价投资,税务机关照样可以计征土地增值税;

2、以转让股权名义转让房地产,存在被要求计征土地增值税的风险;

3、转让股权需缴纳所得税,低价、平价转让,税务机关有权调整价格;

4、通过受让股权的方式受让房地产,企业之前的债务、或有负债、偷逃税等风险责任在法律上也同样承接,不干净的企业可能导致新股东重大经济损失;

5、通过受让股权的方式受让土地,受让方支付的溢价股权款不能进入房地产开发成本,实质导致本应由转让方承担的巨额土地增值税递延转移至受让方,由受让方在再次转让时缴纳。因此,以股权转让形式转让房地产存在税负向下一手转移的问题,受让人如果在交易价格的谈判中忽视转移税负的影响,日后将会导致额外的税负成本支出。

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