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土地增值税怎么征如何管  

2013-11-28 12:17:30|  分类: 财税实务研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         国内房地产商欠缴巨额土地增值税的报道,在华远地产董事长任志强等行业大佬的反击中毫无还手之力。国家税务总局也已说明:有关人员对欠税的巨额推算,方法不正确,对税收政策和征管方式存在误解误读。

  抛开这一涉税错误的起因及性质等不论,我们也看到,土地增值税的征收随着房价的涨跌几起几落,“弹性”充足,在调节土地增值收益的同时,也暴露出税制设计偏差,实际的征管存在较多不明地带及纷争。其中较明显之处是,原来法规为特别情况留出的“口子”——预征制,已经演化为各地默认的常态。

  根据土地增值税暂行条例及实施细则的规定,目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算,对预缴税款多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因,而无法据以计算土地增值税的,可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收,预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。

  本来是考虑特殊情况可实行预征,但现实是各地都实行土地增值税预征制。

  国家税务总局财产行为税司负责人11月26日在答记者问中也承认,由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。

  财税部门已经注意到,在宏观经济及房地产业经营的波动中,土地增值税的征管往往随之“走样”,某种程度成了“松紧带”。财新记者此前的调查采访也发现,在房地产调控风声收紧的年份,土地增值税便成为地方好使的收入调节工具。

  中国1994年开征土地增值税后,初期的征收未特别着力,清算比例极低。2006年土地增值税仅收231亿元,占全国税收收入不足1%。随着房价的几波上涨,2007年税务机关掀起清查土地增值税的全国性行动,自那时起连续数年,国税总局还对北京、上海等21个省市进行督导检查。

  据时任国税总局地方税务司副司长杨遂周于2008年年初透露,2007年前11个月,全国土地增值税清算实现补税近20亿元。当年该项税收收入增长七成以上。

  2010年5月和6月,随着新一轮房价快速攀升,国税总局连发通知,要求加强土地增值税征管、清算,总局还明确划定不同地域的预征率下限,并提出研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。多个地方随后上调预征率。

  今年6月,在经济增速下行时,国税总局再次强调土地增值税征管,提出对近几年积压未清算的项目进行全面清理,督促企业限期自行清算,并做出两个约定:不得擅自扩大核定征收范围,不得擅自扩大扣除项目范围。

  作为税率较高的税种,土地增值税征收的松紧程度,对房地产商的盈利水平产生截然不同的影响,若严格征收,地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。曾有一份相关分析显示,这一税负相当于销售收入的6%,对房地产公司的净利润影响达20%以上。

  现实中,难以排除有地产商通过种种方法迟交、少交甚至不交土地增值税。同时,该项税的纳税主体除一般房地产开发企业外,还有各级地方政府投资成立的全资、控股公司或政府融资平台。后两者与地方政府存在着天然联系,易受地方行政干预,在财政部门看来,属于提前征收、多征、少征、虚征等调节税收进度的“易发区”。

  时紧时松的土地增值税征收,更多与房价调控目标或政府加大力度组织税收收入相关联,作为一项长期税种的功能反而弱化了。国税总局今年提及的清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等,则点明了征收中操控或违规行为的爆发点,也是执法风险所在。

  财政部大连专员办在今年11月发出的一份调查简报中建议,简化税制、取消预征、信息共享,以完善土地增值税政策,从根本上杜绝违规问题的发生。

  报告建议推进税制改革,一方面按照“税收节约原则”,合理确定适度的税率、减少税率级数、简化增值额计算办法,降低征税成本;另一方面,设计具有分离功能的“歧视性土地增值税”,即对投机者征收重税、对投资者减税或免税。

  报告认为,预征制从执行效果看,存在三方面问题:一是预征比率分类过于笼统,没有区分不同营利情况的房地产企业,有失税收公平原则;二是已不适用于房地产行业低迷的状况,不宜再继续充当行业高速发展时期的税收调控工具;三是变相鼓励土地增值税成为地方税收任务的进度调节阀。

  附一:房地产开发企业土地增值税计算公式

  应缴土地增值税税额=增值额X适用税率(%)—扣除项目金额X速算扣除系数(%)

  其中,增值额=转让房地产收入总额—各项扣除项目金额(取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用、加计扣除项目、与转让房地产相关的税金等)

  附二:土地增值税税额、税率及征管方式

  请见财新报道:土地增值税:地产调控“松紧带”(见相关资料)

  附三:土地增值税由来

  1993年12月13日,为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例),规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税,条例从1994年1月1日起开始施行。

  土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目,旧房的重置成本以及相关税金。

  土地增值税实行四级超率累进税率:土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;土地增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;土地增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  根据土地增值税条例及其实施细则的规定,对从事房地产开发的纳税人,在计算增值额时,除可扣除有关成本费用外,还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的,增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的,免征土地增值税。

  视野注:文中附注二提到的资料,《土地增值税:地产调控“松紧带”》为2010年6月份财新《新世纪》周刊中的文章,转出以饲读者。

  一场围绕着土地增值税的清算风暴即将袭来。

  近期,国家税务总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》,6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算,尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查,要求各地在6月底前将清算工作计划和重点清算项目名单上报国家税务总局。

  此外,为改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况,通知要求研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。规定了东部、中部和东北地区、西部省份的预征税率不得低于2%、1.5%和1%。据悉,目前太原、南京等二三线城市的预征税率只有0.5%,北京、上海只有1%,这意味着预征的土地增值税将上调。

  在此之前的5月26日,国家税务总局发布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》(下称220号文),要求各地加强土地增值税的清算工作,并在技术操作层面予以明确。

  国税总局连发追缴令的目的,在于配合“国十条”地产调控,打击捂盘和惜售。不过,作为一贯执行难、经验少的税种,市场普遍持观望态度。

  土地增值税向来是房地产宏观调控的一根“松紧带”。1993年底,国家颁布了《土地增值税暂行条例》,但一直征收不力,清算比例极低。自2002年以后,随着房地产市场价格的几波上涨,国家多次出台文件,要求严格查收土地增值税。2006年末国税总局颁布了“187号文”,并于次年掀起了清查土地增值税的全国性风暴,但随后因金融危机影响不了了之。

  作为税率较高的税种,土地增值税征收的“松紧”程度将对房地产商的盈利水平产生截然不同的效果,如严格征收,地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。相关分析显示,这一税负相当于销售收入的6%,对房地产公司的净利润影响达20%以上。

  一位熟悉地产商资金运作的中介机构人士直言,地产商有很多方法迟交、少交甚至不交土地增值税,现在上市公司为土地增值税进行的拨备经常都“趴在账上”,一旦真的严格征收,对很多开发商现金周转都会发生影响。

  征收“松紧带”

  土地增值税实行四级累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过部分最高税率可达60%。目前大型房地产公司的毛利一般在30%-40%左右,一般按照30%的税率来征收。从国际上横向比较,中国的土地增值税给开发商带来的税负偏高,几乎相当于再征收一次所得税,也因此,对这一税种一直不乏争议。

  具体而言,“土地增值税税额=增值额×税率–扣除项目×速算扣除系数”,其中,“增值额=转让房产所取得收入–扣除项目金额”。同时规定,增值额不超过20%的普通标准住宅免征土地增值税。实际上,免税地带和增值额认定,均存在很大操作空间。

  按现行法规,土地增值税的征收方式包括预征和清算两个步骤,即在项目全部竣工前,根据预售收入先征收少部分增值税,待项目竣工后再对全部税额清算。目前各地住宅的预征税率在0.5%-2%之间,但真正进行清算的案例极少。除上市公司外,并非所有开发商都能严格预提土地增值税。

  主管征收的各地地方税务局根据本地情况颁发地方性预征文件。对普通住宅,北京、广州、深圳、重庆的预征比例是销售额的1%,南京、天津、太原是0.5%,深圳、南京对别墅则预征3%。

  根据国税总局的公开数据,土地增值税每年实际征收规模与理论征收规模差距甚远。以2009年为例,商品房销售收入近4.4万亿元,但土地增值税收入仅为710亿元,占销售收入之比不到1.64%。而在2006年以前,这一比重甚至未能达到1%。与其他国家地区类似税种相比,中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低形成了十分鲜明的对比。

  中央财经大学税务学院副院长刘桓介绍说,1993年底出台的《土地增值税暂行条例》主要为了抑制炒地、圈地。当时炒地严重,曾规定拿地后不开发或一年内投资不到30%的要将土地收回,当年税改时土地增值税正式出台。

  土地增值税的税负偏高,最低税率也达到了30%的水平,最高征收60%,可以说是目前最高的税种,比香烟消费税(56%)还高。北京市华远集团总裁任志强认为,土地出让金加上税收,开发商60%-70%的收入都给了政府。

  据一位熟悉地产商的资深中介人士介绍,地产开发商最常用的方法就是拖时间。税法规定,只有在房地产开发项目全部竣工、完成销售,或未竣工决算房地产开发项目被整体转让,或土地使用权被直接转让的情况下,才必须进行强制清算。

  “房地产公司是滚动开发,严格征收会对其资金链产生影响。企业越晚清算越有好处,税务部门在与企业斗法中处于下风,开始是销售95%清算,后来下调到88%、85%。”刘桓说。

  开发商“捂盘”在地产业司空见惯。孖士打律师事务所高级税务顾问王青松表示:“没有哪个行业能像房地产这样独特,把存货压几年不出售。”这种刻意捂盘的行为,客观上使得几乎少有项目符合“强制清算”的条件。

  同时,为了表示楼盘尚未售罄,开发商也会拖延注销项目公司,因而很多项目公司实际上只是拖延税负的“空壳”而已。

  根据规定,新建房地产可扣除项目非常之多,包括土地成本、开发成本(包括建筑安装工程费、公共配套设施等),仅房地产开发费用就包括了销售、管理以及财务费用。而房地产公司是滚动开发,要清算单一项目的成本非常麻烦,其间就出现了避税空间。

  据业内人士介绍,常见的办法是房地产开发公司利用与自己集团内的建筑公司做关联交易,将利润转移到建筑公司,降低项目公司的利润,从而减少应付的土地增值税。而税务局负责查处关联交易中转让定价的团队与查收土地增值税的团队是分开的,这使得查处交易价格的合理性变得更加困难。更何况,境内公司之间的转让定价向来不如跨境关联交易所受的检查严格。

  此外,将未竣工的开发项目整体转让,也可通过压低收入来收缩增值额。将名下未竣工的开发项目互相“倒腾”,便成为房产商协作避税的手段之一。

  某地方税务局的一位工作人员对本刊记者表示,他们不愿主动去清查土地增值税,其中原因之一就是弄清楚开发商的成本和费用很复杂。一旦出了错误,税务人员要承担相关责任。

  另有税务界专业人士解释称,因为土地增值税是小税种,预征操作并没有技术含量,而各地对清算操作实施的很少,造成税务工作人员对该税种研究较少,缺乏经验。此次国税总局的文件特别强调,各级税务机关要克服畏难情绪,并实行问责制。

  实缴者寥寥

  某大型房地产公司人士认为,土地增值税制度并非不合理,但实际执行太不统一。在如此高的税负下,“越规矩的公司越吃亏”,这就缺乏公平性。

  从各上市公司的年报中可略见土地增值税的部分情况。

  2009年,万科(行情股吧买卖点)(000002.SZ)、雅居乐(03383.HK)、金地(600383.SH)计提的土地增值税分别为32亿元、33.15亿元和14亿元,在受访中他们均表示已全额拨备。

  但从A股年报上并不能看出公司税负的实际缴纳状态。以万科为例,其年报中披露的应缴土地增值税为2.72亿元,但尚有大部分放在其他应付款里,根据年报无法看出这部分数额是否应在当年清缴。

  对在香港上市的公司,在现金流量表中可寻到些许端倪。如龙湖地产(00960.HK)2009年报称,当年营业收入113亿元,净利22亿元,毛利率28.6%。2009年的土地增值税为4.68亿元。加上所得税,公司有效税率为39%。合生创展(00754.HK)2009年报披露,可扣减作为计算所得税用途的土地增值税2.07亿港元,扣减后为8.20亿港元,已付1.86亿港元,从现金流量表中亦可看到这笔支出,占当年销售收入的1.66%。

  远洋地产(03377.HK)2009年收入为88亿元,毛利26.57亿元,毛利率30%。年报称较高的中国土地增值税影响为1.86亿元,即期支付2.48亿元,占毛利的9.3%。又如恒大地产(03333.HK)2009年年报中表明“已缴中国土地增值税”一项为2.17亿元,占全年销售收入的3.8%。雅居乐的拨备达33.15亿元,但从现金流量表看到的已付额为2.34亿元,占当年营业收入的1.76%。

  而大部分公司的现金流量表中未单独披露土地增值税这项支出,由于难以准确掌握项目完工、销售等税收清算条件,投资者难以判断企业实际缴纳情况。从上述公司情况看,大多数只按照1%-2%的预征比例实缴。

  房地产开发商普遍认为,全面推行清算需要一个过程。而清算征收土地增值税对于上市公司来说,其影响仅限于现金流。因为应缴土地增值税已按照收入全额计提,在财务上计入负债,因此不会影响利润表。一家房地产上市公司董秘称,清算土地增值税对现金流的影响大概是“五六个点左右”。

  申万的研究报告分析,土地增值税新政对上市公司现金流的影响平均约为5%。比如,万科未缴纳的土地增值税占2009年销售回款的5.5%,金地为7.4%,保利为2.1%,而对华侨城(行情股吧买卖点)A(000069.SZ)、世茂股份(行情股吧买卖点)(600823.SH)、亿城股份(行情股吧买卖点)(000616.SZ)的影响则超过10%。报告认为,苏宁环球(行情股吧买卖点)(000718.SZ)、滨江集团(行情股吧买卖点)(002244.SZ)、张江高科(行情股吧买卖点)(600895.SH)存在计提不足问题。

  王青松认为土地增值税清算不影响地产商利润的说法过于轻描淡写,“房地产是一个现金为王的行业,十几亿的应付款在账上趴着,和这十几亿被税务局拿走,概念当然不一样。”

  据大部分开发商反映,各地的预征基本上都能执行,但清算完成者寥寥。据大连市地方税务局公开的研究结果表明,2007年末,在抽取的12个房地产项目样本中,平均土地增值税税负率为3.18%,50%项目为零税负。而多位房地产界人士表示,税务局来征收土地增值税,税负往往都是双方商谈而定,一般比预征额略高即可。在二三线城市,连预征情况执行得都不好。

  清算力度猜想

  安信证券分析师徐胜利认为,若严格执行,对于毛利率40%以上项目的利润影响应该在20%以上,占房价的比例达6%以上。假如在全国范围内严格执行细则并集中清缴过往未缴的税款,甚至可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击,但执行力度有待观察。

  国泰君安分析师孙建平认为,此次清算力度可能超预期,房价高、涨幅快的一线、二线城市清算力度将更大,很多高毛利项目将率先成为清算典型。他们测算,毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅项目,土地增值税占销售收入的比例应达到5.2%、8.5%、13.1%、19.1%,而目前只有1%-2%。

  所以,土地增值税如进行严格清算,确将极大地压缩开发商净利润,将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商,令其“以时间换利润空间”的开发策略有效性大打折扣;而“高周转、快开放、低毛利”的开发商将相对获益。

  孙建平还指出,土地增值税将增加地方财政收入,所以除了中央政策压力,地方财政资金越紧张的,越容易严格执行清算。他预计,地方政府还可能将土地增值税预征率从现有的1%-2%提高到5%左右。

  不过,从2006年-2008年的情况来看,这一税种受宏观政策影响极大。房地产行业具有强周期性特征,经常税务局严查土地增值税还没结束,市场已从高昂转入低迷。而不少以房地产为当地经济支柱的地方政府,会倾向于保护房地产商,税务稽查常无功而返。这次会是什么结果,市场还在观望。

  中央财经大学税务学院副院长刘桓认为,土地增值税虽可以在计算所得税时扣减,仍有重复计算部分,“打击惜售的根本办法还是增加市场供应量,经济问题要用经济手段来解决。”

(来源:财新网   本文作者:王紫雾 于宁 符燕艳)

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